Qual è in ambito immobiliare la migliore alternativa alla donazione di un immobile? Sicuramente la cessione dell’immobile con obbligo di mantenimento, ma vediamo di fare chiarezza.
Con donazione si intende un atto gratuito relativo a un immobile e i notai distinguono tra:
Anche la donazione diretta dell’immobile deve perfezionarsi con un atto ad hoc e alla presenza di due testimoni. Tuttavia esiste una valida alternativa alla donazione di un immobile, che offre alla persona maggiori garanzie e non toglie nulla agli eredi. Pochi conoscono, ad esempio, l’istituto giuridico della cessione con obbligo di mantenimento, che non prevede il pagamento di una somma di denaro.
In questo caso il soggetto acquirente non paga ma si obbliga ad eseguire prestazioni di mantenimento del donante in termini di dare (alimenti, medicinali, vestiario) e di fare (compagnia, assistenza, pulizia della persona della casa). Questa alternativa alla donazione prevede anche la possibilità di estendere l’obbligo del versamento di una retta a un istituto per anziani o disabili se il cedente dovesse accedervi.
Nel contratto personalizzato si vanno ad individuare chiaramente impegni e obblighi che, se non osservati, portano alla cessione della donazione con obbligo di mantenimento per inadempimento.
A differenza della donazione di immobili, la formalizzazione dell’atto di cessione è libera e prevede in alcuni casi il coinvolgimento di una onlus, un sacerdote o un’associazione caritatevole. Si tratta di soggetti privi di interesse economici e che sono autorizzati ad accedere all’immobile con cadenza periodica per verificare il rispetto degli obblighi, soprattutto se il cedente è in età avanzata, disabile o oggettivamente dipendente da terzi.
Una volta che l’accordo è stato preso con l’aiuto di avvocati, notai e commercialisti, in un preliminare si formalizza l’atto davanti al notaio e alla presenza di testimoni. In questo caso il contratto di cessione con obbligo di mantenimento deve prevedere una clausola risolutiva che, in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza, prevede lo scioglimento dell’accordo.
Un notaio con prezzi bassi ed adeguati alle operazioni da effettuare in questa fase sarà indispensabile per lo svolgimento dell’intera pratica.
Gli impegni di chi ottiene l’immobile sono mirati, specifici e dettagliati e rendono subito evidenti eventuali inadempienze che portano alla risoluzione del contratto. Non manca la dovuta attenzione al profilo psicologico, per cui anziano e beneficiario devono essere consapevoli dei diritti e degli obblighi di un contratto di “cessione con obbligo di mantenimento”.
La scelta di ricorrere al contratto di “cessione con obbligo di mantenimento” va valutata attentamente e in particolare andrà tenuto conto del fatto che:
Oltre a questo il beneficiario o compratore, se in presenza dei requisiti, potrà godere delle agevolazioni per acquisto prima casa.
Chi sceglie un’alternativa alla donazione può anche evitare i rischi che ne conseguono e spesso superare i vantaggi fiscale dell’atto di donazione. Tra questi:
Come vedi in caso di compravendita di immobile, donazione o cessione di immobile con obbligo di mantenimento è importante rivolgersi ad uno studio notarile qualificato.